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１．査定依頼のために用意すべきもの
①登記簿謄本類：謄本、公図、地積測量図(境界標確認のためにも使いますので必ず用意して
ください)
②購入時の契約書、重要事項説明書、建築確認図書
③固定資産税計算書または固定資産税評価証明
④住宅ローン償還表
⑤本人確認書類
２．査定依頼
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３．査定額に基づいた販売価格の決定
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４．媒介契約
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媒介契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の３種類の契約があります
が、専属専任媒介契約、専任媒介契約は、不動産流通機構に物件登録の義務があります。
５．販売図面と不動産流通機構登録
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一般媒介契約は売主と不動産業者の付合いが永いとか信頼関係が深い場合に、むしろ不動
産業者が、この契約を売主に勧めます。逆に、売主が複数の不動産業者に同時に依頼する
場合に取り決める場合もありますが、不動産流通機構に物件の登録義務を負っていませんので、
不動産業者の中には販売図面を作らずに公図、地積測量図を販売図面の代わりに持ち歩い
ている人もいます。これらが未公開物件の一部となっているのです。
一方、専属専任媒介契約は５日以内、専任媒介契約は契約後７日以内に不動産流通機構
に登録しなければなりませんが、販売図面の登録期限はありません。ここに落とし穴があります。
以前にも社会問題にもなりました一部の大手不動産会社の物件の囲いこみの端緒にもなって
います。１ヶ月以上経っても販売図面がないのはざらで、「お話が入っています」などと他の不動
産業者の内見希望を断り続けて自社契約を優先させる傾向は改善される見込みがありません。
これは専属専任媒介契約、専任媒介契約の趣旨に反するだけでなく売主の利益や権利を損な
う行為です。
６．媒介業務報告書の受理
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不動産業者は専属専任媒介契約は１週間に１回以上、専任媒介契約は２週間に１回以上の
業務報告を文書もしくはﾒｰﾙで行うことを義務付けられていますので、それぞれの期間内の販
売活動や反響等の報告を行います。一方、一般媒介契約は定期的な報告義務はありませんが、
申込みが入ったときは、売主に報告しなければなりません。逆に売主が他に依頼した業者から
申込みが入った場合は、その他の依頼した業者に報告しなければなりません。
７．買付証明書(購入申込み書)の受理と価格交渉
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購入申込みが入った場合は、その書類を文書なりﾒｰﾙ等で必ず受理してください。購入申込
みには指値が付きものですが、複数、購入申込みが入った場合は最初に申し込んだ、いわゆる
１番手の購入希望者を優先します。しかし、２番手以降の購入申込み者が満額か満額に近い
金額を提示している場合は１番手の申込者に、満額の申込者がいることを伝えて、満額の回答
を要求することもできますが、すべて不動産業者と円満に話し合うことが大切です。
８．売買価格を決定
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売買価格を決定する際、難しい決断を迫られますが、前もって不動産業者と相談しておくこ
とが大切です。不動産業者に支払う仲介手数料、住宅ローンの残債がある場合は抵当権抹
消費用を確保した上で、売買価格が住宅ローンの残債を下回る場合の金額は、どこまで可
能か、不動産業者とよく話し合ってください。
９．契約
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契約にはご本人が出席しなければなりませんが、仕事の都合で出席できないときは奥様に
委任状を渡し、代理人になってもらうことができます。その際、ご本人の印鑑証明書、実印、
免許証のコピーと代理人の免許証等本人確認書類と、認印、委任状を持参します。手付け金
の領収書は通常、不動産業者が用意いたしますが、住宅ローンの残債が多くて差損が生じる
時は、購入者側の業者から手付け金の保全措置を講ずるよう申し入れがある場合があり、
その際は買主側の業者に手付け金を渡し預託の覚書を交わすことになります。
１０．必要書類等の準備と資金計算
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登記簿謄本等公簿書類、旧契約書、旧重要事項説明書と建築確認図書等一式と物件の
鍵を用意しておきましょう。住宅ローンの残債がある場合は、抵当権抹消登記費用等、
不動産業者が明細書を渡してくれます。
１１．決済・引渡し
買主側の指定する金融機関なり場所で決済することになりますので、余裕をもって指定
された時間までに入場して下さい。
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