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不動産物件を購入しようとするとき、いつ、どのようにしたら満足のできる価格で購入できる
か、その価格は大きなポイントの１つです。
不動産の種別によって、価格交渉の難易度が変ります。価格交渉の難しさは次の順序といって
いいでしょう。
１．建築条件なしの土地
２．建築条件付の土地
３．中古マンション
４．中古戸建て
５．建売
したがって逆に価格交渉のしやすい物件から記述していきます。
１．建売
建売も分譲をし始めた時期によって価格交渉の仕方が変ります。建売は完成までに売り切ろうと
いうのが当初の目論見ですので、完成に近づけば近づくほど交渉はやりやすくなりますし、完成して
なお売れ残っている場合は、もっと交渉しやすくなります。またそれは多棟現場と1棟現場では
さらに違いがあります。
先ず多棟現場の分譲地の場合、南東角地、南西角地の物件が1番価格が高く交渉しにくい物件
です。立地にもよりますが、それらは造成前か、造成中に成約になる場合が多いのですが、価格は
満額か、わずかに値引きしてくれる程度です。さらに分譲地の売れ行きによって価格交渉の額が
左右されます。順調に売れていると価格交渉は渋くなり、なかなか思うように販売ができてない
ときは、交渉がしやすくなりますが、それでも基礎工事の段階から外装工事が終わって足場が
外れるまでは、1週間先の契約で端数を切る程度です。例えば3280万円の物件であれば3200万
円となります。
最もそれまでにメーカーが値下げすれば、値下げ直後は、わずかな値引きにとどまります。
多棟現場では完成した後、メーカーが200万円等の大幅値下げをしたときが買うチャンスでは
あります。
一方、1棟現場も立地にもよりますが，北道路以外は造成から基礎工事までの時期は多棟現場と
同様に,値引き価格は渋いのですが、上棟を過ぎると途端に交渉しやすくなります。1棟現場は多
棟現場に比べるとどのメーカーも苦戦していますので、交渉によっては、ある程度の価格に応じて
くれます。さらに完成しても売れ残っている現場で大幅な価格交渉を行う方法は即日契約です。
ただこれも値下げしたばかりでは思うようにはできませんが、値下げして2週間以上経つと即日
契約で大幅値引きを勝ち取ることができます。
２．中古戸建て
不動産物件は市場に公開されたばかりの時期は、どの物件であれ、価格交渉はしにくいものと
お考えください。
しかし、その中でも中古戸建ては価格交渉がしやすいほうです。1500万円以上の物件であれば
80万円くらいでしたら値引きしてくれる場合がありますが、中古戸建ての場合は販売価格が
相場と相当乖離しているときは、値下げの時期を待つことも大切です。
３．中古マンション
不動産業者が売主と個人が売主とでは、価格交渉の仕方は明らかに違います。不動産業者が
売主の場合はリフォームして販売している場合が多いので、販売価格は相場よりも200万円以上
高くなっている場合が多いのですが、個人の売主の場合はリフォームせずに販売している場合が
大半です。マンションも当然、販売当初は価格交渉は難しいのですが、それでも業者が売主の
場合は50〜80万円程度の交渉には応じてくれます。売主が個人の場合は例えば1780万円の
販売価格で30万円程度の値引きというのが大半です。
４．建築条件つき売り地
建築条件付の売り地は価格交渉が難しい物件の一つです。有名分譲会社の分譲地で建築
条件付の売り地は売れなければ建売に切り替えて販売しますので、価格交渉は渋いと思って
ください。ただ大手ですので価格交渉して応じてくれても、建築の内容に心配はないので
すが、地方の名が知れない売主の場合は、値引き交渉できても建物で手抜きがありはしな
いかと心配になります。
５．建築条件なし売り地
建築条件なしの売り地には更地と古屋付きの物件がありますが、更地の場合で売りに出して
相当経っている場合を除いて、値引き交渉は簡単ではありません。なぜかと申しますと更地
の場合は固定資産税が建物がある土地の約6倍となっている事が大きな原因です。
一方、古屋付きは固定資産税の安さもあって価格交渉はやり易いのです。物件の出た時期
によっては更地渡しも可能となる場合が多くあります。
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