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建ぺい率、容積率について教えてください。 |
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建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合です。
容積率は敷地面積に対する床面積の割合をいいます。 |
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諸費用はどんな費用になりますか？ |
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■登記費用・・・・登記費用の内訳は
◎所有権移転登記
◎保存登記
◎表示登記
◎抵当権設定登記
◎抵当権抹消登記があります。
■契約印紙代等・・・・
◎契約印紙代は１０００万円から５０００万円以下の売買契約は特例で現在1万円、
◎金銭消費貸借契約(金消契約)印紙代２万円他印紙代合計2万２００円
■ローン事務手数料・・・・
住宅ローンを利用される場合、金融機関が申し受けるもの、現在は３万２４００円。
■事務手数料・・・・
金融機関のほかに不動産会社が３万１５００円〜３万５０００円ほどの事務手数料を請求するところあるようですが、これは明らかに宅建業法違反です。
■固定資産税等・・・・
一年間の固定資産税、都市計画税を引き渡しの日から12/31までを日割りで支払います。当該物件の「固定資産税評価額」と引渡しの日によって金額が違います。
■火災保険・・・・
物件の構造や加入期間によって、さまざまです。弊社は分かりやすい県民共済をお奨めして
います。
■ローン保証料・・・・
住宅ローンには、金利上乗せ型と保証料一括払いがあります。保証料一括払いの場合は決済時に住宅ローン借り入れ期間分を一括して支払います。
■振込み手数料・・・・
売主に支払う残代金の振込手数料。
■仲介手数料・・・・
3.24%+64,800円(総額表示)は不動産業者の報酬 |
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手付け金はどのくらい必要ですか？ |
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手付け金というのは、どうも江戸時代前からあった商習慣のようで、現在は不動産業界では法制化されています。宅地建物取引業法の第47条 業務に関する禁止事項の三 に「手付けについて貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為」とありますので、「手付け金はなくてもいいですよ」とか「後でもいいですよ」というのは「信用の供与をすることにより契約の締結を誘引した」となって不動産業者は処罰を受けますので、手付け金は必ずご用意ください。金額は売買代金の20%以下でなければならないことになっています。しかし宅地建物業者が売主の場合で造成工事等完了前の売買契約時の手付け金は売買代金の5%以下、造成工事等完了後であれば売買代金の10%以下でなければ「手付け金の保全措置を講じる」ことが義務付けられています。これらのことから現状では5%以下の手付け金で売買契約を結んでいる不動産業者が多いと思いますが、弊社では物件価格が2000万円の場合、30万円から50万円の手付け金が大半で、なかには売主や媒介業者との話し合いによっては10万円で済む場合もあります。
とかく手付け金と住宅ローンの頭金は混同しがちですが、住宅ローンの頭金は多ければ多いほどよいのです。金融機関は「物件価格の20%をご用意される」ことを奨めていますが、それもむづかしい方は、頭金ゼロで諸費用ローンもあわせて借り入れるフルローンをご利用できます。
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登記費用は、どうして概算で出すのですか？ |
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所有権を売主から買主へ移転するために売買契約締結後、土地・建物の「固定資産税評価証明」という
売主側の個人情報を各自治体から取得した上で司法書士が登録免許税・印紙税の額を計算し、司法書士
の報酬額を算出しますので、最初、不動産業者は概算で登記費用を提示するしか手段がありません。
売買契約後、進捗状況によって次第に正確な登記費用が提示されます。
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不動産の売買契約とはどのようなものですか？ |
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契約は、目的物件の特定、売買代金、支払い条件、所有権移転登記申請、引き渡しなどの契約内容に関して、お互いの権利や、義務を履行することに合意が成立したことを指します。
合意した内容を記載した書面（売買契約書）に当事者及び、媒介業者、宅地建物取引主任者が記名押印します。
詳しい内容は担当者までお問い合わせください。 |
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住宅ローンの支払い中でも買い替えはできますか？ |
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住宅ローンの残債と自己資金の量と売却予定額(査定価格)および年収によって買い替えの方法は三通りあります。一つは新たに住宅ローンを組んで新居に引っ越した後、旧宅の売却を待つのと、もう一つは自宅を売却して抵当権を抹消した後、新居の決済を行う方法です。自宅の抵当権抹消を先に行う場合は、ローン残債と売却価格との差額(差損がある場合が大半)を自己資金で補填することになります。それができないときは同日決済で、差損分も含めた新居購入の住宅ローンの決済を午前中に、午後から旧宅の決済を行うというおおむね三つの方法で買い替えができます。
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契約した後に住宅ローンの本審査で承認されなかった時は、契約印紙代を損したことになりますが・・・・。 |
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住宅ローンで本審査がだめになって契約を白紙に戻した場合や解約した場合は、金融機関から本申込み不承認の証明書を、売主側からは契約解除の証明書を出してもらい、印紙が張ってある契約書を税務署に持参して窓口で申請すれば要した印紙代金は返還されます。
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セットバックとは何ですか？ |
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建物を建築するには敷地が建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。
この敷地が接している道路の幅員が4m未満のときには原則として道路の中心線から2mの線まで敷地を後退させることが必要となります。
これをセットバックといい、セットバックした線が道路と敷地の境界線となります。
従ってセットバックした部分は道路とみなされることになります。 |
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バス停や駅までの徒歩の時間はどのように決めているのですか？ |
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徒歩の時間は、不動産業界では「徒歩所要時間」といって「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則の算出基準」にもとづいて1分80mで計算しています。これは健康な成人女性がハイヒールをはいて歩いたときの実測平均分速が80.3mだったことから、これを採用しています。ただ信号や踏切の「待ち時間」は考慮しなくてもよいことになっています。 |
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