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リフォーム・増改築のご相談はメディアエステートへ！ |
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不動産会社のリフォーム工事代金が高いのは「丸投げ」が原因！ |
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不動産会社にリフォームを依頼するとボッタクリされるんじゃないか?そういう不安をお持ちの方も多いのではないでしょうか。なぜ、そういう警戒心を抱かせてしまうのでしょうか?それは大半の不動産会社が工務店やリフォーム会社に「丸投げ」しているからです。確かに丸投げするほうが楽で、建築・土木の知識もいりません。下請けの職人と一緒に現場へ行って見積もりをしてもらい、工務店やリフォーム会社から提出された見積書に15％から20％の利益を乗せて見積もりを作り直してお客様へ提出しています。しかし、工務店は粗利25％以上、リフォーム会社に至っては35％から40％の粗利を取りますので、不動産会社と工務店の合計した粗利は40％
から45％にもなり、下請けがリフォーム会社の場合は合計の粗利が50％以上になっいるということです。加えて中古物件の売却を依頼した売主様に「リフォームして売りに出せば、すぐに買い手がつく」などと提案して、高い価格でリフォームしている不動産業者もいます。しかし折角リフォームしたのになかなか熟れない物件もかなり見かけますので、「リフォームして売る」という提案をすぐには鵜呑みにしないほうが良いでしょう。 |
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メディアエステートは「丸投げ」は致しません！ |
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当社の取扱い物件のうち80% が中古戸建です。このうち約40％がリフォーム不要で、残り約６０％が入居前に何らかのリフォームを行っています。
当社の工事担当スタッフは１０有余年前まではリフォーム中心の工務店を経営しており、現在は１３０年以上前に建てられた古民家の再生リフォームも手掛けています。ご依頼をいただきますと、当社のスタッフが現地で見積もり・調査して積算を行い、見積書を作成してお客様に提出いたします。契約をいただきましたら、工務店よりも安い利益で下請けに「分離発注」いたします。例えばシステムキッチンやユニットバスなどの機器や機材は問屋から仕入れ、木工事は大工さんに材工で発注し、電気工事は電気工事士へ、水道下水等の設備工事は指定工事店等々別々に発注しています。つまり工務店と何ら変わりはありませんが、粗利は工務店よりも安く抑えています。もちろん現場管理も当社のスタッフが行っています。だから某漫画家さんは約５３００万円の古民家再生リフォームを当社に依頼されたのです。
【当社施工・鴻巣市古民家】 再生された古民家(鴻巣市某所)平成３０年３月完成 |
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古民家再生・リフォーム・リノベーションで資産の有効活用を
リフォームかリノベーションか
25年前までリフォーム中心の工務店を経営していましたので、一戸建てやマンションのリフォームや最も難しいといわれる「古民家再生」工事はメディアエステートの得意とする分野の一つです。昔はリフォームという言葉で大規模改修工事を行ったりしていましたが、昨今では規模が大きい改修工事をリノベーションといっています。
◆リフォームする前に補助金や減税制度の申請を
リフォームするのであれば、せっかくですから国や自治体の補助金や減税制度を利用しましょう。補助金のうち国が継続的に実行しているのが「長期優良住宅化リフォーム推進事業」で１００万円～２５０万円、「省エネ改修補助金制度」で１２０万円まで、年度ごとに予算を立てますので、その予算がなくなりますと、その年度の補助金制度を終了します。このほかにも「次世代住宅ポイント制度」とか、さまざまな補助金制度を年度ごとに創設していますので、毎年度初めに国交省や各自治体に問い合わせて確認しましょう。
◆補助金制度をうまく利用しましょう!
国レベルで設けている補助制度は以下の８制度です。詳細は下記のURLをクリックして確認してください。
住宅リフォーム推進協議会HPhttp://www.j-reform.com/publish/pdf_guidebook/31-07-P26-39.pdf
１．長期優良住宅化リフォーム推進事業・・・・・補助金限度額１００万円～２５０万円
２．次世代住宅ポイント制度・・・・・・・・・・上限ポイント数３０万～６０万ポイント 商品と交換
３．住宅・建築物安全ストック形成事業・・・・・受付は各自治体に移管
４．地域型住宅グリーン化事業・・・・・・・・・補助金定額５０万円
５．高性能建材断熱リフォーム支援事業・・・・・補助金限度額１５万円～１２０万円
６．次世代省エネ建材支援事業・・・・・・・・・補助金限度額１２５万円～２００万円
７．介護法による住宅改修費・・・・・・・・・・補助金限度額２０万円
８．家庭用蓄電システム導入促進事業・・・・・・補助金は導入に関る経費の一部
その他、都道府県・市町村による住宅リフォーム支援制度は下記のURLで検索してください。
http://www.j-reform.com/reform-support/
◆先ずはリフォーム・リノベーションのプランを!
ここでは中古住宅を購入する時にリフォームする場合について記述します。
中古住宅の購入の場合のリフォームは、のんびりとプランを立てている暇はありません。購入申込みの前に、現地調査などしてリフォームプランを立てていると、他から購入申込みが先に入って、調査・プランニングは水の泡となってしまいます。ではどうしたらよいかと申しますと、先に物件の購入申込みを行い、リフォーム費用も含めた住宅ローンの事前審査を金融機関に申し込みます。そして事前審査が下りたら物件の契約をして、リフォームのプランと詳細の見積書を作成して、リフォームの契約をしてから、それらの書類を添えて住宅ローンの申込みを行い、物件の引渡し後、リフォーム工事に着手しますので、スケジュールはタイトになります。よほど熟練したリフォーム業者でないと、プレゼンテーションやプランニングが大雑把になり、工事も雑な工事になってしまいます。ただより丁寧なプランニングをご希望の場合は「リニューアル仲介」の物件を選ぶのも一つの方法です。(※リニューアル仲介についてはメディアエステートにお問合せください。℡０１２０－２１３－５１７)
◆どういうリフォーム業者を選んだら良いか!
住宅のリフォームは「クレーム産業」といわれていますが、これには二つの意味合いがあります。一つは日常生活の中で、使い勝手に不便さを感じた「クレーム」で工事を依頼するのと、リフォーム工事の中で、予期せぬことがしばしば起こって「クレーム」になりやすいという意味で使われます。
◆クレームの一例!
例えば、当社の仲介で中古戸建を購入されたお客様が、全国ネットのリフォームサイトにアクセスして業者にリフォームをしてもらい、工事完了のチェックで浴室の折れ戸を開けようとしたら、折れ戸が浴室側に倒れてしまったので、施工したリフォーム業者の監督に話すと、「経年変化ですよ」と言って相手にしてもらえないということで、お客様が当社に相談に来ました。折れ戸は誰が外して、誰が納めたのか聞きますと、外すときは大工さんが、ものの５分もしないうちにはずして持って帰り、納める時は監督が来て納めて帰ったということでした。「監督は納めるのにどれくらい時間が掛かっていましたか」「３０分くらい掛かっていました」「知っているものだったら２．３分で納めますよ」と当社の店長が言って、早速、現場に行き、リフォーム業者に不動産は引き渡し前に建具を含めたすべてをチェックして引き渡すので、その時は何事もなかった。また築６年の建物で経年変化で折れ戸がダメになることはない旨の話をすると、その監督は謝罪して、その折れ戸を持ち帰り直してくれました。当社は当初、リフォーム業者は「自分で探してください」とお客様に伝えていましたが、度々クレームの立会いを余儀なくされて、結局、当社で直接リフォーム工事を再開することにしたのです。特に建築業界の職人や監督を上手に使うことは至難の技なのです。
◆リフォーム業者を見分けるには次の点が大切!
・見積書が、施工の状態が読めるよう詳細に記載していること
・特に規模が大きい工事の時はプレゼンテーションが理解しやすいものになっていること
・施工中の現場を見学させてくれること
・施工中の現場が整然としていて、清掃が行き届いていること
以上、４点に留意しましょう。
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