埼玉県 上尾市エリアで不動産売却をお考えの方必見です               　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  　　　    
        まだ住宅ローンが残っているので、
　　　　　　　　　　　　　　　　できるだけ高く売りたい!
　　　二人の兄弟で相続したので、高く売りたい!   
　　　　　　　　　　不用物件だけど、高く売りたい!

　メディアエステートは埼玉県上尾市に特化した不動産会社です。
　　私共は売却希望者様の「売却スタンス」に合わせて、売り出し価格を提示しています。
　　ところが不動産売却サイトには時折「適正価格」という文言が散見され、いかにも「適
　　　正に売却して いるから早く売れる」かのような印象を与えるサイトがあります。
　　そもそも「適正価格」とは、どのような 価格をいうのでしょうか?
    　不動産価格の基準には国土交通省の定める「路線価」と「地価公示価格」や地方自
　　治体が定める「基準地価」が存在します。「適正価格」を謳うのであれば、これらの公的
価格が基準でなければ なりません。
       　　　しかし、売却データを検証すると、必ずしもその基準とおりにはなっていないのです。なぜでしょうか。それは不動産が需要と供給
　　　　のバランスによって価格変動しやすい性質を持っているからです。例えば駅徒歩圏の高級住宅街で、売り物件が、なかなかで
　　　　ない場合、あるいは人気のマンションで売り物件が出ない場合は、地価公示価格や相場を、はるかに超えた価格で取引される
　　　　場合がしばしばあります。また都内の人気の場所で分譲マンションが売りに出されて完売したにも関わらず、すぐに売りに出さ
　　　　れる当該マンションの売り物件にはプラス５００万円以上のプレミアムがついてもすぐに売れてしまう場合もあります。これらの販
　　　　売価格は「適正価格」だったのでしょうか?
　　　　またその逆のパターンもあります。当社実績の一例ですが、北本駅徒歩24分の旧中山道から少し入った北本市中丸１丁目の
　　　　中古戸建が土地約４４坪、建物が建築後２１年。私道のドン突きに斜に2.8m接道しているとはいえ、電動シャッターのガレージ
　　　　付き等の高級仕様の物件が、なんと１０００万円で売りに出していました。安い原因の一つに１０㎡を超えているにも関わらず
　　　　建築確認も取っていない未登記の増築部分が１階のリビングに接続していたので、住宅ローンが使えず、現金のみの購入者を
　　　　対象にせざるを得なかったため、専任の業者は最終価格を提示せざるを得なかったのでしょう。これも「適正価格」だったので
　　　　しょうか?「否」と申し上げたい。この物件は増築部分を含めて規定の建蔽・容積率を満たしているので、増築部分の登記費用
　　　　を１０万円程度売主様に負担してもらって登記をすれば、少なくとも２００万円以上高い価格で売却できたはずです。
　　　　だからと言って不動産業界に「適正価格」という概念は、不適切と言っているのではありません。では、そもそも「適正価格」と
　　　　は、どういう概念なのでしょうか?辞書をみると「原価・利潤などを考慮に入れて適当と思われる価格」と意外に大雑把な表現。
　　　　しかし、この文言の原価・利潤が適正かどうかが「適正価格」の決め手のようです。各業界で一様ではありませんが、例えば
　　　　ユダヤ商法の「78:22」の法則を根拠にしたものもあります。つまり売値100に対し、原価が78%、利潤を22%にすることが「適正」
　　　　で永続きする商売のコツというわけです。
　　　　従って不動産業界では土地を仕入れ、建築資材を仕入れて建物を建てて販売する分譲会社の場合は適正利潤に基づいた
　　　　「適正価格」という企業倫理を求められますが、中古市場では適用できません。そこで採用されたのが減価償却法による原
　　　　価計算、すなわち査定価格です。それでもなお、売主様の希望価格の高値で取引されている場合も多く、ここでは「適正価格」
　　　　と表現することは不適切であると言わざるを得ません。
       メディアエステートは売主様の売却スタンスに合わせた売り出し価格を提案
                                                                                                    
          
                   
        　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　上尾市内の売りたい買いたい、
　　　　　　　　　　　　　それぞれを把握しているメディアエステートが
　　　　　　　　　　　　売主様と購入希望者様をマッチングいたします。
       　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　売主様へ
                         先述していますように「急いで売りたい」からといって、より高く売れる手立てがあるにも関わらず、それを無視して          安い売り出し価格を提案することは致しません。また、高値につきましても、査定書に「売り出し可能価格」を
         明示し、そこから市場の反応を見て、徐々に価格を下げていくという販売手法を取っています。それだけでは
         ありません。当社 が提案した高値の「売り出し可能価格」を超えて売主様の希望される高値で売り出すことも、
          しばしばあります。当初、 価格が高くて、なかなか売れなくても不動産物件は雨後の竹の子のように次から
         次へと出てまいりますので、「売れ 残っている」という印象を市場に与えることはありません。「売れ残る」という
       　　　　　　　　　　  文言は建売などで同一区画で一斉に販売した場合の結果的用語ですので、心配には及びません。むしろ早く
                                売却できたというのは、相場より安かったので はないかという売主様の疑念も残ります。　               
      
      
                   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　購入希望者様へ 　購入希望者の方の有無が当社では売却依頼をお受けする・しないに大きく影響します。ご希望の
土地や地域、  購入希望価格をお考えになっているのであれば、まずは当社の会員登録で「買いたい」
の意思表示をしていた だければ、ご希望の学区や地域で売りに出された物件の情報をいち早くキャッチできますよ♪                　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　                           　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　       
       
      販売事例一覧     希望条件一覧
      
           
         
     メディアエステートに依頼する3つのメリット
      
     
1		  
一般媒介専門
他社との競合OK !
他の不動産会社と併用できるので早く
物件を売却したい方に最適です。
当社で一般媒介契約しても、不動産の
売却が当社でできない場合は仲介手数
料は発生いたしません。		  
2		  
メール接客で売主様の手を
　煩わせない

現地調査などの必要な手続き以外の販
売活動についてのやり取りはすべてメール
で行いますので、お忙しい方も安心してお
任せいただけます。		  
 3		  
広告費を削減して
売主様と購入希望者様に還元

広告費を削減するためにインターネット
を中心にした販売活動を行ってコスト
カットし、売主様と購入希望者様に
利益を還元します。
           
   
   
   不動産売却の依頼方法、どれがベストでしょうか?
   
  一般媒介  専任媒介 専属専任媒介 
 仲介の態様  複数の業者に依頼可  1社のみ  １社のみ
 レインズへの登録義務  義務なし  契約締結後7日間以内に登録  契約締結後5日間以内に登録
 売主様への報告義務  義務なし  2週間に1回維持用の報告義務あり   １週間に1回維持用の報告義務あり
売主様が自分で買主を探す  可  可  不可
   専任媒介・専属専任媒介は、その契約を受託した不動産会社を窓口にして市場公開をしますので、窓口となった不動産会社
の裁量によって販売活動が左右されます。たとえば社会問題となった、いわゆる「囲い込み」を行うなど自社の成績のために「話が入っています」「図面ができていない」
など、専任等の媒介契約をしていない業者の当該物件に関する販売活動を妨げる原因の一つで、また売主様の「物件を遍く知らしめるという権利」を阻害する要因に
もなっているのです。一方、一般媒介は複数社が窓口となるため、一般媒介契約をした業者は他社に契約を取られないように緊張感をもって販売活動をするため、
売主様は安心して販売活動を見守ることができます。反面、デメリットもあります。業者は、いつ他社に契約をされるかわからないため、大胆な販売活動を自粛する
傾向は大きな会社ほど顕著になります。

                                        納得のいく価格で売りたいのなら                   
                            一般媒介契約で複数の業者に依頼するのがベストです!!  　　　　
   買い手が見つからない場合は、どうしたらよいのでしょうか?
     前にも述べていますように、不動産は需要と供給のバランスによって価格が変動しやすい性質を持っていますので、余程の瑕疵物件でない限り心配には及びません。最初は相場よりもやや高めの価格で市場に出し市況を見計らって、価格を徐々に下げていくのが一般的な販売手法です。ただ早く売りたいのであれば、業者が提示した相場相当額の査定価格で売りに出すのも肝要です。しかし高値で、かつ早期に売却したいという願望は売主であれば誰しも同じですが、この二律背反の願望を叶えるのは容易ではありません。「お金には困ってないけど、不用の物件なので売りたいが安くは売りたくない」という売主様の売却スタンスで相場よりも相当乖離した価格の物件は2年も３年も売れずに残ったりしています。これら高値の物件は時折、「本命物件」の「当て物(あてぶつ)」として他社の営業活動に利用されたりしますが、心配には及びません。いずれ、その場所のその物件が本当に欲しい買主様が現れて仮借ない指値をしてきます。要はその時の対応が大切です。結果的にある程度の高値で決着できるか媒介業者の腕の見せ所になります。
   「永く売れていない」物件の中には「事故物件」というのもありますが、「事故物件」は広告に際し「告知義務」が課せられて
いますし、相場よりも相当安いのが一般的てす。先にも述べていますように中古物件や土地に関しましては「適正価格」というのは存在しませんので、ご自分の売り
出した物件価格が「適正価格ではないんじゃないか」などと心配なさることは杞憂にすぎません。要は不動産物件というのは安ければ売れるのです。売主様はより
高く売りたい、買主様は、できるだけ安く買いたい。そのせめぎあいの中で、合意できたのが成約となりす。
                                      
 
   不動産売却よくある質問
   安心して売却を依頼するためには、売却に関する疑問をなくして臨むことが大切です。下記以外のよくある質問は→こちら
   ①いくらで自分の不動産は売れるのか知りたい。
成約事例との比較といっても簡単ではありません。立地は当然のこと、北道路か南道路か間口が狭い路地状敷地か否か。また建物がある場合はその建物の状態
によって相当の差が出ます。コンピュータでさえ安い価格の成約事例と比較させると安い価格の答えを出してしまったりします。簡単なことは当社にメールでご依頼
いただければ、その日のうちに査定報告書を提出いたします。
また、業者に問い合わせるのが苦手ならご自分で簡易査定をやってみることです。→自分でできる簡易査定
 ②どんな不動産会社に売却を任せればいいのか?
あなたが「信頼できる業者」ということに尽きるでしょうが、何を根拠に信頼するかということです?名が通った「大手」だからでしょうか?そういう業者は広告を多く出して
いるからでしょうか?ところが社会問題となった、いわゆる「囲い込み」はその大手さんが中心です。豊富な資金を使って「売却査定」の募集広告で集めた売主の情報
から得る報酬を他社に半分取られるのは我慢がならないのでしょう。「レインズ」の物件一覧を見ると、３か月も「レインズ」に図面を登録していない物件は少なくあり
ません。もしかしたらあなたの物件がレインズ上で放置状態に置かれるかもしれません。売主様のことを考えたらそれはできないことです。そしてまた、営業社員の
成績向上のため「適正価格」と称して「安い査定額」を提示する傾向があります。例えば某大手不動産会社の専任物件だった北本市中丸１丁目の中古戸建は築２０
年とはいえ電動シャッターのガレージを備えた豪華な注文建築の家は、当社の査定で土地だけで1075万円なのに、なんと土地・建物で1000万円でした。買った方は
大喜びです。お年寄りの売主様は大手さんを信頼しているから「思ったより早く売れた」と手放しだったのですが・・・・。
 ③二つの不動産会社が入ると仲介手数料も2倍払うの?
いいえ、そんなことはありません。一般媒介を2社に依頼した場合でも、買主様を紹介した、売主様と一般媒介の契約を交わした不動産会社のみに支払います。
 ④簡易査定と訪問査定の違いは何ですか?
簡易査定は机上査定ともいわれ「路線価」「地価公示価格」を基準に周辺の成約事例等を加味して算出する査定です。一方、訪問査定は文字通り「訪問」して行
う査定で実査定とも言われます。ここで重要なのが、訪問した担当者が土木・建築に造詣が深いかどうか、あるいは一定以上の知見を有しているかどうかで物件
の診断に差が出てきます。その診断結果を基に「基礎データ」を加味して算出しますので、建築知識に乏しい不動産の担当者が現地調査した物件の販売価格と
現地の状態が、時折、一致していない物件を見かけます。
 ➄査定をお願いすると売らないといけないのでしょうか?
そのようなことはございません。売る売らないは、お客様が判断なさることですので、当社の査定書は資料としてご活用いただければ幸甚です。
     
 
 
 
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